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thearchitect 2012-6-11 08:21

【am特稿】供求失衡 SSD回天乏術

以抑制本港樓市炒風及穩定樓市為目的的「額外印花稅」(Special Stamp Duty,SSD)徵收政策,推出已逾1年半,市場上炒家似乎已見絕跡,但整體樓價卻累升近兩成,究竟是SSD功效漸弱,還是政府「斷錯症、落錯藥」呢?


2009年,本港樓市持續升溫,致使金管局先後4次收緊按揭。至2010年11月19日,特區政府更引入「額外印花稅」,規定在當年11月20日或以後購入的住宅物業,如在購入後24個月或以內轉售,必須在原有印花稅基礎上,繳付額外印花稅,其中持有物業6個月內轉售,稅率為15%、6至12個月內轉售為10%、而12至24個月內轉售則為5%,而持有物業逾2年後沽出,則無需繳付有關稅款。
SSD實施1年後,摸貨佔成交比例由2%,跌至0.4%,幾近趕絕炒家;但反映二手交投市場樓價的中原城市領先指數(CCL),卻由2010年11月21日的88.24升至今年6月3日的104.01,累增17.87%,樓價雖在去年底呈小幅回落,但仍高於SSD施行前水平。這反映樓價不僅未有降溫,更超越SSD最高稅率,即扣除額外印花稅後,買家仍可大賺,故不少業主開始有恃無恐,陸續趁高位出貨。據政府統計資料,3月及4月須繳付SSD的二手成交達201宗,共涉稅款3,380萬元,其中以5%低稅率成交個案佔83%,為SSD實行以來最高。
  

稅率過低  乏震懾力
中國社會科學院金融研究所研究員易憲容接受本報訪問時表示,SSD在抑制炒風方面有一定的作用,但最高15%的稅率並無法「嚇退」真正想炒樓的買家,他提議,除現有的稅率外,港府還可參照新加坡政府的做法,即外國人和外國公司在新加坡購買房產時,須額外徵收10%的額外買家印花稅(ABSD);亦可仿傚日本與南韓,針對住房交易徵收最高邊際稅率高達75%的交易所得稅,令短綫及長綫炒樓人士均無利可圖,進而從根本上杜絕炒樓行為,但他強調:「這些稅都應該針對非本地居民而設,而對本地居民,政府反而不應苛以重稅,應盡最大可能保障人人都買得起樓。」
不過,中原地產研究部黃良昇認為,市場上存在小量炒家,有助於穩定供應,政府不應「趕盡殺絕」,且在SSD實施前,2%的摸貨比例並不算高,而該措施的實行反而使用家入市意欲減低,打擊了正常二手市場的活動,而樓市更經過一年的自我調整,總交投量才由去年第4季的每月約3,000宗低位,回升至每月1萬宗的正常水平。他指,「SSD既不合理地擾亂市場,又無法抑制樓價,已沒有再存在的必要」。
  

短炒變長揸  反益炒家
中國城市競爭力研究會會長桂強芳指,SSD只淘汰了一批短綫投機者及持貨能力較弱的投資者,使市場上最終留下持貨能力較強的長綫投資者。而這些長綫投資者既「買得起」,又「等得起」,該措施對他們影響並不大。但由於該稅制實行後,短期獲利不多,這些投資者或不願意在2年內出售物業,寧願轉為出租用途,這導致二手物業市場住宅供應量減少,而市場需求依然強勁,故樓價才會不跌反升,而一年半來樓價升幅已超越稅率,這些業主其實獲得了更多的利益。
  

供樓量不足  難抑樓價漲
浸會大學工商管理學院院長張仁良表示,SSD雖無法阻止樓價升勢,但已經成功減慢了樓價升幅的速度,可謂「功成身退」。而[color=RoyalBlue][size=3]樓價飛漲,根本還是由於供求不平衡[/size][/color],政府每年供應有限,而來自歐美及內地的投資需求太強勁,[color=SlateGray][size=3]一方面,歐美經濟轉差,「政府靠印銀紙救市」,而貨幣流通量的增加使歐美投資者將目光轉移到了投資環境相對安全的香港;另一方面,內地經濟發展使愈來愈多的人有錢來香港買樓,「13億人口,就算其中只有1%的人有錢,也增加了1,300萬伙的需求」。[/size][/color]
理工大學建築及房地產學系教授許智文補充,香港本地居民對住宅的需求並不亞於內地及外國人,「比起外地人,香港人選擇樓盤的範圍更加廣,豪宅、普通住宅都有,且『進可攻、退可守』,拿來放租或等待升值都得。」
而根據運輸及房屋局數據,[color=Teal][size=3]近5年來香港每年私人住宅的供應量不足1.5萬伙[/size][/color],遠不足以滿足來自這三方面的需求,許智文指,「新樓的供應量首先應足以應付來自本地居民的需求,而[color=SeaGreen][size=4]現時香港每年新增家庭將近約為4萬個[/size][/color],[color=Olive][size=4]新樓供應量尚不足家庭增長量的一半,更不用說滿足來自內地及歐美的需求[/size][/color]了。」
許智文認為,現時低息、高通脹的環境可能導致資產價值增長過快,加大樓市泡沫,故政府應謹慎研究供求比例,既要根據市場需求制定穩定的供樓計劃,又要注意不可盲目加大供應及過分干預市場。他建議,政府可繼續在私樓呎數及按揭貸款上加以限制,使樓價回落到一個合理的水平。  


撰文:史青
[url]http://www.am730.com.hk/article.php?article=107556[/url]


""「13億人口,就算其中只有1%的人有錢,也增加了1,300萬伙的需求」。""
[color=Blue][size=5]比較合理應該如果係0.01%嘅大陸人有錢,
即係一萬個中有一個有錢,
都增加咗13萬個嘅需求,
咁點會唔推高香港樓價呢?[/size][/color]
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